首开东城金茂府和三湘印象·森林海尚在源聚路口左右两侧的“岗哨台”
龙湖大家九龙仓·璟宸府售楼部现场
城东新城
抢收！在进入2018年的倒数第二个月后，楼市冲刺的味道越来越明显，新盘“正面硬刚”的场面，终于出现了。
改善型项目扎堆的城东新城，成为了第一个燃起“战火”的板块。一周之内，世茂·钱塘天誉、首开东城金茂府、龙湖大家九龙仓·璟宸府、三湘印象·森林海尚四大项目接连领出预售证，后三者更是在同一天领证，强势抢占头条。
这是城东新城自2016年的那波开盘潮后，时隔多年再次迎来供应井喷的行情，而这个板块的房价，也由当时的3万元/平方米上下，上涨到了如今的超过4.5万元/平方米。而且，以城东新城为契机，杭州楼市高库存板块的“跑量决战”，也就此拉开。
两年后再现开盘潮
一周之内推出近800套改善房源
率先“抢跑”的是城东新城的“老大难”项目世茂·钱塘天誉，该项目是在2016年12月26日拿地，楼面价为36461元/平方米，创下了当时的板块新高。2018年年初，钱塘天誉就开放了展示中心，此后多次传出即将首开的消息，不过最终都不了了之。
在“限价”无法突破的大环境下，世茂·钱塘天誉终于在11月13日领出了首张预售证：可售房源365套，包括118方、129方、139方户型，均价46500元/平方米，精装标准4500元/平方米。
在世茂·钱塘天誉确定了城东新城的价格线后，其他项目迅速跟上，加入到开盘大军中。11月19日，龙湖大家九龙仓·璟宸府、首开东城金茂府、三湘印象·森林海尚这三个项目一同领出预售证，尤其是后面两个项目，仅隔一条马路，“贴身肉搏”的意味相当明显。
从预售证来看，龙湖大家九龙仓·璟宸府首期推出的是叠墅产品，总共92套，户型面积166-174平方米，均价49800元/平方米，毛坯交付。首开东城金茂府定位为纯改善小区，最小户型为118平方米，首批推出109套房源，均价46674元/平方米，精装标准4500元/平方米。
在城东新城，拿地近两年时间的三湘印象·森林海尚应该算是最低调的一个项目，不论是开发商知名度，还是营销推广力度，都无法跟上述楼盘相比。而且，跟那些纯改善型小区不同，森林海尚配置了一部分板块内极其稀缺的89方户型。据了解，森林海尚首开推出230套房源，其中90方以内户型58套，均价45300元/平方米（精装标准3800元/平方米）；90方以上户型172套，均价45800元/平方米（精装标准3800元/平方米）。
这是城东新城自2016年后，时隔两年再次成为杭州楼市的开盘焦点。
两年前，德信浙旅·东宸、滨江德信·东方星城、远洋·万和四季、万科·中央公园等先后开盘热销，一举奠定了城东新城全新居住板块的地位。当时，这些新房的均价在30000元/平方米左右，而现在，板块新房价格已经超过了45000元/平方米，城东新城也俨然成为了又一个改善型豪宅区块。
记者实地探访四大改善盘
率先领证的人数不达标，小蜜蜂截客的人气高
11月20日，记者首先来到的首开东城金茂府。乘坐地铁1号线或4号线，到彭埠站，步行900米左右就到项目现场了。
有意思的是，由于首开东城金茂府和三湘印象·森林海尚之间只隔了一条源聚路，因此，俩项目在源聚路与同协南路交叉的入口处、左右两边各自立了一个“岗哨台”。左手边红色指引牌的“终点”是首开东城金茂府的售楼部。
该项目首开7、9、11号楼，共109套房源。其中，7、9号楼靠近源聚路，11号楼靠近白石庙路。现场采用VR看房、屋内各个细节都清晰可见；产品本身也主打科技系统，室内四季恒温；基础物业、能耗、科技系统运营费包含在内需要8.68元/㎡/月。据案场销售介绍，该项目得房率为77.71%，目前到访的以地缘性客户为主，“滨江那批没买到金茂府的客户也会过来。”销售说。
项目周边步行1.5公里范围内，有港龙城、三花国际、华润中央车站广场（在建）、东站西子国际等商业配套；除了彭埠地铁站，项目北面200米处还有一个在建的4号线二期明石路站；教育方面，周边有夏衍小学、夏衍中学，附近还有一个规划中的九年一贯制学校；项目南边步行500米左右有个在建的江干区人民医院。
走出首开东城金茂府售楼部，隔着源聚路正对面就是三湘印象·森林海尚，俩项目挨得十分近。相比首开东城金茂府118方起的大户型，该项目首开的89方小户型为其吸引了一部分刚需客群，值得一提的是，这也是近期城东新城首开新盘中唯一一个推出89方小户型的新盘。
不过，相比周边竞品新盘，该项目首开推的房源比较多，共6幢、230套房源。除了稀缺的89方房源，项目在大户型房源的去化上，将面临其他几个项目的冲击。
此外，在源聚路附近，聚集了一些龙湖大家九龙仓·璟宸府项目的“小蜜蜂”进行“截客捡漏”，他们会安排固定班车接送客户至项目售楼部现场。与其他首推高层房源的新盘不同，璟宸府首期推出的是叠墅产品，房源不多、总共92套，但售楼部现场人气最旺。
如果你对首推的叠墅产品不感兴趣，案场销售会推荐即将加推的高层项目，但都是124起步的大户型。甚至，若是现场进行验资、登记，还可以优先参观高层项目的样板房。据销售介绍，高层验资客户有400多组了。
璟宸府由龙湖、大家、九龙仓三家开发商联手打造，项目位于笕桥，严格来说并非城东新城核心区，离核心区商业圈稍远一些，但附近有个规划中的郊野公园，未来生态环境怡人。虽然高层价格尚未公示，但是销售有向我推荐一个总价为508万的房源，由此倒推，该房源单价在4.1万/㎡左右，比其他三盘的单价便宜很多。
而率先领出预售证的世茂·钱塘天誉，在11月19日结束了摇号登记。记者去的当天是截止线上报名、补资料的最后一天，但案场销售说现场仍可报名。从其公示的登记结果上看，登记人数共355组，并未饱和推出的365套房源，无需摇号。
该项目由13-16层新中式高层与花园洋房组成，离城东新城核心区商业圈较近。据现场销售介绍，报名客户以城东客群居多，也有城西、滨江外溢人群，得房率较高，在80%以上。“首开一次性把较小面积的房源都推完了，接下来都是130方起步的了。”销售说。
高库存加上同质化
贴身肉搏大幕就此拉开
在2018年的最后一个半月时间，四大项目不约而同加快开盘脚步，一方面是受到全年销售指标的刺激，另一方面，也是看到了整个城东新城高企的新房库存。明年，板块的竞争态势或许将更加激烈。
据统计，除了上文所述的四大项目之外，城东新城已有的新项目还包括了即将首开的龙湖金地商置·都会风华，以及尚未公布案名的龙湖彭埠地块、淮矿彭埠地块，所有这些项目加起来，总可建面积达到63.7万方。
而且，除了龙湖大家九龙仓·璟宸府规划叠墅加高层产品外，其余项目基本都是主打高层产品，龙湖彭埠地块和淮矿彭埠地块则配搭了一部分小高层，同质化严重，入市后在争夺客户方面，必然会出现“短兵相接”的局面。
另外，这些新盘还将受到来自二手房的强力挑战。目前，城东新城的在售二手房包括了东宸、东方新城、中央公园、曙光之城，以及稍远的金色黎明、草庄和公园大道。这些二手房，基本都是以品质出名，而且价格基本都在45000元/平方米左右，并没有跟新房形成“剪刀差”。像滨江·曙光之城，最近的大户型签约价已经跌到40000元/平方米出头一点，而德信·东望的89方小户型最近成交价，也不到42000元/平方米。
在双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳看来，去年还是库存荒的城东新城，今年随着高价地的推出、市场供应量增加了很多，对这些改善型新盘来说在客户的竞争上是个考验。
“目前是改善客群观望阶段，而城东新城这些新盘定位都偏向于改善，接下来这块市场可能出现竞争激烈的情况，因为价格差不多，各个楼盘也会在品质的打造上下足功夫来吸引客户。” 章惠芳说。
