近期，杭州楼市出现了一系列的变化：土拍降温、一手房摇号人气下滑、货币化安置减少、部分开发商传出资金紧张的消息……很多人都想知道，杭州二手房的价格受影响了吗？
二手房价格，是一座城市房价的重要指标，是商品房价值最直接的体现，与千家万户的家庭总资产息息相关。
很多房地产业内人士都认为，如果二手房的成交价也开始下降了，那么楼市的拐点或许真的快要出现了。
江对岸的奥体板块是杭州楼市当下最火爆的板块
记者 江玥 摄
摇号热度下降正是入手红盘的好时机？
奥体板块是杭州楼市当下最火爆的板块。
这里有亚运利好加持，投资客云集，一手房摇号中签率创下全杭州最低，是杭州楼市最重要的风向标。
德圣博奥城，是奥体板块里为数不多的二手房之一。这个小区就在博奥路上，距亚运主体育场“莲花碗”约3公里。小区隔壁就是目前保持杭州摇号中签率最低纪录的一手新盘（仅1．6％）——绿城九龙仓桂语江南，距奥体第一神盘“创世纪”也只有三四公里。
桂语江南和创世纪的精装修高层住宅，开盘均价约为3．4万／㎡，而德圣博奥城的毛坯二手房挂牌价，早就超过了4万／㎡。
德圣博奥城的房东张先生，把一套简装自住的约80方房子挂在链家网站上，价格360万，单价4．5万／㎡。每当有人来看房，锁在不到4平方米大的厨房里的两只大狗，就会扒着玻璃门“汪汪汪”地叫。
张先生说，当年买这套房子时，单价不到2万。现在房价已经翻了一番不止。他对现在的价格挺满意，打算卖了二手房去摇相邻地段的一手房，可以用同样的钱，换套户型更大的房子，住起来更舒适。
虽然桂语江南、创世纪、龙湖天璞、景瑞天赋等一批奥体红盘大多已清盘或接近清盘，但滨江翡翠之星、融信杭州世纪等准奥体盘接下来还会陆续推出。
从他家客厅朝南的窗户看出去，建设中的桂语江南就在眼前，再多赚“一个房间”的机会，似乎也就在眼前。
近期摇号热度有所下降，在他看来，正是购买红盘的好时机。“中签率高了，买到的机会就变大了。”他喜滋滋地说。
一位有意向的看房者问张先生：“我可以全款买，价格能不能再优惠一点？”
张先生立马表示，如果全款支付，房价可以再优惠10万，因为他也可以早点拿到钱去摇号。
二手房还没有降价的趋势
因为房东们还有较高心理预期
30多岁的王先生，老家在萧山进化镇。
2010年，他从萧山市北的城品华庭小区置换到德圣博奥城，“那时也是摇号买的。1000人摇350套。均价1．5万／㎡”。
王先生说，当年他还没有“奥体”这个概念，也没想到（萧山）会往北发展得这么好。当时主要看中这个盘大、小区环境也不错。
如今，信息港小镇发展起来了，周围上班的人也多了起来。娃哈哈、科大讯飞等一批知名企业的总部也可能要搬到附近。地铁7号线明星路站距离小区不过几百米，通车后坐地铁到西湖边（吴山广场站）只要7站路。
“我们小区的入住率挺高的。大多数人和我一样，看好亚运前景。奥体一房难求，现在还不舍得卖呢。”王先生说。
这两天，王先生看到朋友圈里有人在说，博奥城有挂牌的房子单价直降一万元出售。他吃了一惊，向那人打听，发现是道听途说的，没有准确来源。他又跑去问二手房中介。中介也说，目前房价没有降。
链家地产（建设二路店）就在博奥城的对面。一位客户经理介绍，博奥城、保利霞飞郡的房子，单价目前都在4万／㎡以上，新一点的顺发恒园，单价则要5万／㎡以上。“七月份天气热，看房子的人会相对少一点，但价格没有下来，因为房东的心理预期没有下来。同样的房子，如果有房东350万卖掉，下一个房东挂牌的时候肯定要再加20万的。”
她说，看到了最近网上关于杭州房价可能要下跌的一些文章，也看到了有房源号称“房东急售，直降50万”。但根据她观察，那些所谓降价的房子，本身挂牌价格就偏高了，“降价××万”后，其实仍高于之前的成交价。“实际上，目前还没有看到二手房有降价的趋势”。
最近挂牌的二手房源特别多
中介说其中很多是投资客
奥体西面的滨江区政府板块出现了一些新情况。中介们都说，这里最近挂牌的房源特别多。
我爱我家（龙湖春江彼岸店）客户经理小陈，业务范围覆盖了滨江区政府的江南豪园、东方郡、风雅钱塘和奥体的龙湖春江彼岸、莱蒙水榭春天、绿地旭辉城等楼盘。
小陈说，最近一个月来，附近楼盘几乎每天都有新房源出现。“价格没有什么变化，但房源每天都在增加”。
为什么房源会突然增多？
据小陈观察，来挂牌卖房子的几乎全是投资客。“这里的楼盘，自住的少，买来投资的很多”。
小陈分析，今年7月份以来，滨江区政府板块两块优质宅地挂牌出让，最终拍出的楼面价分别只有3．26万／㎡和3．36万／㎡，这可能影响了投资客对这片区域房价的预期。目前，滨江区政府板块的均价高达5万／m2－6万／m2，已经是历史高位。“有些投资客可能资金紧张，对未来走势也不确定，所以想赶紧兑换成现金，落袋为安”。
40岁的温州人钱女士是投资客之一。
她2014年以2．4万／㎡的价格买了一套龙湖春江彼岸100方的房子，空置一段时间后，交给了我爱我家出租，如今相同户型房源的挂牌价已超过6万／㎡。
但钱女士还不打算现在就卖掉。
“奥体就在隔壁，这套房子不涨到10万／㎡，我是不会卖的。”钱女士说，除非资金真的出了大问题，不然不会出手的。
她说，当年错过了滨江区政府神盘东方郡、错过了城西申花板块，现在终于搭上奥体这趟快车。她觉得亚运会后这里的房价肯定还会涨。“10万／㎡，现在想一想感觉还有点夸张，但谁知道呢？”
市场是否真的下行
关键要看“金九银十”
豪世华邦营销策划中心总监刘辉也注意到了近期杭州二手房挂牌量激增的现象。
刘辉说，之前杭州的二手房挂牌量一般都保持在两三万套左右。但从今年6月份开始，二手房挂牌量不断增加，每天新增超过1000套，有时甚至超过1500套。截至7月18日，二手房挂牌量已经高达41292套。
他说，挂牌的都是以投资为主的房源。“各个板块的房源都有，滨江区政府板块比较典型”。
另一方面，二手房成交量的下降，也导致二手房库存增多。
“之前房东惜售，去库存也快，每天二手房成交量有300套左右。但最近成交量低迷，每天下降到了约200套。”刘辉说，总价低于250万的二手房，是杭州交易最活跃的房源，所以下沙、临平等次新小区，近期几乎每周都能排到成交量前十名。
透明售房网和我爱我家的数据佐证了刘辉的观察。
数据显示，7月1日至7月15日，杭州二手房成交量为3405套，而6月同期则成交了4727套，环比下降了28％。而相比5月份，6月份的成交量已经有过大幅下降。
刘辉表示，六七月份本来就是每年的交易淡季，加上一手房的限价、集中开盘、无需全款购买等特殊原因，二手房成交下滑也是可以理解的。
7月17日，国家统计局公布的数据显示，杭州6月份的二手销售价格比上月增长了0．8％，比去年6月份增长了6．7％，并未出现下跌情况。
“二手房价格目前还只是‘止涨’，并未出现‘下跌’。”刘辉说，今后一段时间是什么走势，关键还是要看接下来的“金九银十”。
“如果九月份、十月份，二手房交易量回归，那么价格可能也会持续坚挺。如果挂牌量继续增加，成交量还是这么低迷，那么基本可以做出‘市场下行’的判断了。”
