“东港山庄”涅槃重生，成功化解不良资产1.4亿元，清理债权总额近3.1亿元

　　近日，随着市中级人民法院依法裁定终结合盛公司破产程序，受众多市民关注的“东港山庄”烂尾房地产项目涅槃重生，标志着我市首例“执行转破产”案件圆满收官，最终处理结果也获多方高度认可。

　　■3年仅卖掉23套房屋，“东港山庄”陷入绝境

　　舟山合盛置业有限公司是一家设立于2010年1月的房地产项目公司，并从当年起开发建设普陀“东港山庄”房地产项目。 2014年6月，“东港山庄”开始预售。

　　由于市场定位和开发方向均出现严重偏差，项目中住宅的定位以大户型为主，脱离市场需求，而酒店又受制于市场行情遇冷，因此项目整体预售情况不佳。截至去年4月，整个项目仅售出房屋23套，户型包括别墅、公寓和产权式酒店。因为资金无法回笼，合盛公司资金链断裂，“东港山庄”项目陷入烂尾。陷入债务危机后，合盛公司曾多次试图通过引进合适投资者化解危机，但均未成功。“眼见项目烂尾，投资人、购房户都急了，纷纷向法院提起诉讼。”市中级人民法院相关负责人介绍，截至去年4月，市中院和普陀区法院共受理了涉合盛公司的执行案件18件，涉案标的近2亿元。

　　案件执行过程中，普陀法院依法将合盛公司系列执行案件移送市中院进行破产审查，市中院认定合盛公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，依法受理了合盛公司破产清算案件，并指定浙江京衡（舟山）律师事务所为管理人。这是自“执行转破产”制度施行以来，我市法院受理的首例“执行转破产”案件。

　　■审慎把握利益平衡点，力求资产价值最大化

　　破产管理人在案件初期完成企业接管、债权申报接待、清产核资等工作后，将工作重心转移到疑难债权认定和资产处置上。“疑难债权的认定难度很大。”市中院相关负责人介绍，比如购房户提出继续履行购房合同，要求管理人交付房屋，其交房诉求令便让管理人感到十分棘手。法律、司法解释对购房户债权在破产程序中的认定和处理没有明确的规定，实践中存在很大争议。同时，购房户债权的审查认定，对其他债权人的合法利益产生极大影响，很可能造成不同债权人群体的利益冲突。尽管市中院和管理人对购房户债权的认定慎之又慎，但方案施行后，购房户的异议仍旧接踵而来，迅速引发了信访和诉讼危机。购房户债权认定结果也引起了其他债权人的强烈反对，不同债权人之间的利益冲突难以调和。

　　由于合盛公司陷入破产危机的原因主要在于“东港山庄”项目的开发定位和产品设计与市场需求不配套，破产案件初期舟山房地产市场行情也较为冷淡，如果直接将“东港山庄”项目依照现状进行公开拍卖，处置前景并不明朗，甚至不排除多次流拍的可能。为了实现资产价值和债权人利益的最大化，经分析论证，市中院和管理人制定了先招募后拍卖的资产变价方案，优先采取公开招募方式引进合适投资者，如确实无法引进合适的投资者，则再考虑公开拍卖的方式处置资产，该方案获债权人会议高票通过，从一开始便保留了清算转为重整或和解的可能性。

　　■联合投资者接盘，“东港山庄”涅槃重生

　　去年10月15日，东港山庄项目（含土地使用权和在建工程）以评估价2.6亿元为起拍价进行网络司法拍卖。“和我们当初预料的一样，首拍即流拍了。”市中院相关负责人介绍，虽然拍卖没有成交，但是拍卖活动本身有效扩大了破产资产的知晓度，前来了解情况的投资者大量增多，法院和管理人先后接洽意向投资者十余批。同时，法院通过府院联动机制将投资者提出的规划调整等要求转达给普陀区政府，争取政策上的支持。

　　今年4月，经招募，杭州万星银泰房地产有限公司等企业组成的联合投资者向管理人提出了对合盛公司房屋产品进行改造升级、调整产品结构、提升产品价值和适销性为目的，由其提供资金清偿债权人的债权重组合盛公司的意愿。合议庭分析认为，该投资人方案思路明晰，具有极强的可行性。经多次洽谈，管理人为该投资人制定了“场外债权收购＋场内依序清偿”的重组方案，并建议通过和解程序完成重组。

　　在各方努力下，投资人、债权人、合盛公司进行了一系列谈判，最终债务人与合盛公司达成破产和解协议。今年5月21日，合盛公司向市中院申请和解。法院经审查后先后裁定合盛公司和解、认可和解协议，和解协议生效后，债务人依据和解协议完成了偿债义务履行了和解协议约定的内容。

　　此次破产和解意味着占地32亩（21344平方米）、设计面积47906平方米的烂尾楼工程“东港山庄”项目重新获得生机，同时成功化解了银行不良资产1.4亿元，清理债权3.1亿元。