“2016年7月至2019年6月，全院共受理物业纠纷案件1496件、结案1480件。”昨日，瓯海区人民法院发布物业纠纷白皮书，就近三年物业纠纷存在的趋势及难点、审理中的亮点等做了解读。

　　典型案例

　　物业将法院当催收平台

　　“我们楼盘配套幼儿园，孩子读书不用愁……”近几年，开售的楼盘有无配套的小学、幼儿园等教育场所成了购房者首选的因素。但在入住后，小区里的物业公司和学校因为物业费出现了纠纷。

　　2015年12月28日，某物业公司与某小区业主委员会签订《物业服务合同》，该小区内有一配套的小学，物业公司诉称某小学尚欠物业服务费500130元，遂将其诉诸瓯海区人民法院。法院酌情认定某小学需要按照每年5000元的标准支付物业服务费。

　　诸如此类的物业服务合同纠纷案件逐年增多，2018年下半年，瓯海法院物业纠纷案件数量始现井喷式增长，物业纠纷从冷门案件转变为热点纠纷。

　　法官们在处理此类案件时，发现了不少突出问题。例如，物业公司方将法院作为催收平台。因催收物业费耗时耗力，部分物业公司为节省费用，在平时催收时存在“走形式”的现象，如只在公告栏对拖欠物业费的业主进行集体张贴公示，并未有针对性的或一对一进行催讨，导致多数业主并未对拖欠物业费引起重视，甚至放任不管，认为物业公司不会采取其他措施。而当物业公司退出小区时，会再对拖欠物业费的业主集体起诉，部分物业公司将法院当作了他们催收物业费的平台。

　　法官解读

　　大多纠纷有关服务质量

　　瓯海区人民法院副院长黄文胜介绍，在瓯海法院受理的物业纠纷案件中，物业公司与业主之间的争议焦点主要是物业费的缴纳数额及时间、公摊水电费、公共设施维护以及供电、供水等公共性服务方面。

　　黄文胜总结道：“物业公司起诉时往往集中起诉，涉及业主人数往往较多；若调解不成，则法院针对某案的裁判必然会对该小区同类物业纠纷形成示范性作用，若处置不当极易造成群体性不满，甚至影响该区域的社会秩序。”

　　如瓯海区郭溪街道曹埭村和兴家园物业纠纷，该小区系由曹埭村经济合作社发起建设的村民安置房。物业公司与业主就物业服务情况产生矛盾，在2016年9月自行撤离小区，本村村民因产权证办理、房屋质量问题(如漏水)、安全问题、车位费没有退还、房屋出售时没有告知物业费未缴清等原因，拒绝交纳物业费；非本村村民以物业维修不到位、物业服务不好、安全问题等理由没交物业费。

　　九成案件通过调解撤诉

　　据瓯海法院统计，物业纠纷案件中近九成以撤诉方式结案。瓯海法院在审理该类案件时一直秉承调解思路为主，当上千件的物业纠纷案件进入诉讼程序时，法院积极对接物业公司和业主，统一调解方案以批量撤诉批量审结的方式来节约司法资源、加快审理进程、减少当事人诉讼压力，撤诉结案的实质就是调解。

　　黄文胜说，诉讼前，法院要加强与行业主管部门、基层人民调解委员会、社区的对接，委托上述部门积极开展诉前调解，形成全程联动，并充分发挥驻院人民调解员、人民陪审员的作用，强化诉前调解机制，前移防范关口，节省司法资源。诉讼过程中，要着重加强物业服务合同纠纷的调解工作，要以缓解双方的矛盾纠纷为目的，注重疏导物业公司及业主的思想观念，纠正双方的认识误区。

　　法院可以通过发出司法建议的方式，建议政府相关部门监督房地产开发公司对前期物业管理公司的选聘，指导业主委员会签订物业服务合同，严格审查物业公司的从业资质和物业管理人员的从业资格。同时，借助政府相关部门的力量对物业服务行业予以正确指导，明确具体的行业准则，使物业公司的服务标准尽量量化，督促其由管理者转变为服务者，自觉履行好服务义务，建立有序的物管市场秩序，从根本上达到化解矛盾、解决问题的目的。