昨天上午10点，起拍价5600万的杭州拱宸桥边中式庭院——江南里5幢1号，结束第一次司法拍卖。

　　这套住宅地上面积311平方米，庭院面积170平方米，计算下来每平方米高达18万元。

　　房东的母亲曾是在杭州金融圈小有名气的“女股神”，早年炒股身家飙升，可后来因为股市行情急转直下，为别人提供巨额担保再加上借出去的钱收不回来，家里这套房子和另一套同一时期购入的武林壹号都面临司法拍卖。

　　在正式拍卖之前，4月12日大约有20人前去现场看了这套房子，可以理解为这些人都是有购买意向的。

　　拍卖持续24小时 5万多人围观

　　拍卖历经24小时，按照法拍经验来看，最后一小时是“精彩时段”，神秘拍客很可能压轴出现，甚至还出现过激烈竞拍的场景。

　　果然从这套江南里法拍1小时倒计时起，每秒刷新围观数都在几十个地增加，设置提醒的人也开始多起来，49000多的围观人数很快突破了50000人。

　　但是一直到竞拍结束，依然没有人出价，这套房子的第一次拍卖以流拍告终。

　　流拍的原因，除了价格太高之外，可能税款也是买家要考虑的问题，因为原房东购买不满两年，拍卖成功后买家还需缴纳5.6%的增值税，再加上契税等相关税费，至少9个点。核算上去大概要缴纳500多万的税费。折算到单价上，每平方米接近20万。

　　5600万中式庭院内部是什么样的？

　　千年运河边，杭州拱宸桥头，绿杨荫里有一个很多人都不晓得的别墅楼盘——江南里，它是杭州中式合院的代表作。

　　自带光环的江南里，一举一动都是全城热议的焦点话题。

　　这套5-1号房源，是江南里首套法拍房。它还有另一个更诗意的名字，叫“清韵”。

　　阿里拍卖资料显示：江南里5-1号房源，地上两层，建筑面积约311.3㎡，庭院面积约170㎡，地下室层高约5-6米，含3+3个地下车位。

　　在4月11日的唯一开放日，北高峰记者曾到现场一探究竟。我们发现，进门后，池塘、凉亭、假山、松柏、布置匀停，移步换景。

　　过了中央庭院不一会，就看到一扇贴着封条的大门。

　　走进这套合院，首先映入眼帘的便是庭院，尽管并没有人居住，但可以看出，庭院内的假山、绿植还是维护得不错。凉亭的飞檐高高翘起，据说是根据业主的喜好定制。

　　合院地上有两层，目前为毛坯状态，预留了电梯间。一层含厨房、客厅、餐厅、客房及一个套房。从实际观感来说，一楼的采光并不算出彩，北面的厨房和客房显得比较暗。

　　二层含一间朝南独立书房、两间均配备独立卫生间及独立衣帽间的朝南套房。

　　和一楼相比，二楼的采光要好不少，连接书房的露台可以直接俯瞰庭院，视野极佳。

　　套房的尺度比较开阔，尤其是卫生间，能摆下一个浴缸。

　　地下室像个挑高的礼堂，185平方米，层高5-6米，可隔两层，可设计成家庭影院、健身房、会客厅、儿童娱乐区等，还带3+3个车位。

　　记者在小区里转了一圈，76个合院中，有几个大门口套了木架子正在装修。“目前真正入住的不超过十户。”江南里工作人员告诉我们，房子是2017年交付的，有很多业主家一直是毛坯未装修的交付状态。也有一些业主，连门口交付时贴的红色外壳都未摘掉。

　　拱墅法院将在下周进行第二次拍卖

　　昨天，拱墅法院执行局宣布，预定在下周对这套房子举行第二次拍卖。

　　从法院了解到，导致江南里被拍卖的是她最大的一笔借款，债权人和女股神双方在拍卖前曾协商过第一次的拍卖价格，5600万的起拍价就是双方共同协商决定的，接近市场价。

　　但是第一次拍卖流拍之后，就没有5600万的起拍价了。

　　根据相关法律规定，二拍的起拍价必须低于一拍，但降价幅度不得超过前次起拍价的20%，即不得低于一拍起拍价的8折，具体定价由法院依法确认。

　　二拍价格可能降至4480万

　　意味着“女股神”可能要损失上千万

　　昨天，拱墅法院执行局确认，第二拍的起拍价要降低，根据规定，二拍的起拍价会在原起拍价5600万和打了8折之后的4480万之间，至于具体多少，还需要召集双方商议。

　　也就是说，不论怎么样，账面上看“女股神”一下子要损失一千万左右。

　　之前，法院也了解到，即便她的三处房产全部拍卖，还是不够她还清所有借款，如果江南里的拍卖价格降低，意味着她的债务总额和资金缺口差距更大了。

　　但是法院也表示，这个说不定，因为是竞拍模式，哪怕起拍价低，如果不断有人加价，二拍成交价未必会低于预期。

　　如果二拍再次流拍这套房子何去何从？

　　如果两次都流拍，就会进入变卖环节，和竞拍不同的是，变卖期很长，有60天，如果在60天里有人出价，这套房子就卖出去了。

　　必须注意的是，变卖的价格是二拍的起拍价，也需要一次性付款。

　　如果再卖不出去怎么办？

　　退回给“女股神”，或者直接用房子来抵债，不变现了，当然这要债权人接受。

　　既然二拍价格会下降

　　第一次拍卖成功的房子是否不多？

　　“其实大多数都是一拍成交的，主要看是否满足市场对房子的期待值和买家的心理价位。”阿里司拍的工作人员表示，虽然司法拍卖要求一次性付清全款，对买家资金要求比较高，但是符合条件的买家可以申请商业贷款。

　　起拍价在千万以上的住宅

　　第一次拍卖就成交的不少

　　一套商品房交接书登记建筑面积为1227.27平方米的阳光海岸小区跃层房，首拍起拍价6000万，最后以1.13亿成交，创下杭州法拍住宅中成交总价最高的纪录。这次拍卖吸引了超过17万次围观，7人报名，经过216次竞价，最终的成功竞买人姓杜。

　　而去年11月30日，江南里“女股神”儿子名下，一套560平方米的武林壹号跃层也在第一次拍卖中成交，这套房子当时有2人报名，2次竞价，最后以3990万的成交价被买走。