律师：建议房东与租客共担损失，联手追究乐伽的违约责任

　　7月中旬，乐伽公寓杭州分公司突然停摆，房东没有收到乐伽支付的定期租金，租客交了租金却面临被房东清退的窘境。

　　8月7日，乐伽公寓南京总部公告称因经营不善停止运营。8月8日，乐伽公寓杭州分公司宣布倒闭，并发布了业务承接方案。

　　又过去十多天了，现在情况怎么样了？

　　昨天，钱江晚报记者在几个乐伽公寓杭州维权群里了解到，大多数房东和租客对三家业务承接公司给出的承接方案并不满意。有租客因房东不接受承接方案和调解，已被要求搬离。

　　承接方案因房而异

　　房东质疑：承接方获益最大

　　“要让他们接手房源，还得跟他们签约三年，哪有这样的事？”一谈起业务承接公司，钱塘新区的房东荆先生直摇头。

　　他说，在乐伽公寓杭州分公司发出业务承接公告的第二天，他就咨询了窝酷公寓、趣居公寓和喔客公寓这三家承接公司。“他们承接的区域不同，方案也不同，虽然都愿意承担房东和租客的部分损失，但他们提出的转签条件，让我难以接受。”

　　钱报记者了解到，三家承接公司里，喔客承接的是乐伽公司除余杭区以外的房源业务，窝酷承接的是余杭区和钱塘新区的房源业务，趣居承接的是余杭区的部分房源业务。

　　荆先生说，不同区域的房源解决方案并不统一，没有明确的承接方案，基本上是承接方承担一至两个月的租金损失，其他由房东租客自行解决。房源承接后，租客可一直住到租期结束，但房东必须与承接方签订3年合同。这也就意味着，房东租客要承担乐伽倒闭后的大部分损失，而业务承接公司将坐拥乐伽的房源。荆先生说：“这不等于我们给乐伽承担责任，再给其他公司送钱嘛？”

　　随后，记者分别向这三家公司的业务员求证。“我们作为业务承接方，不接手任何乐伽的债务，我们愿意承担部分损失已经是最大的诚意了。”窝酷公寓的一名业务员说。趣居公寓业务员则表示，他们主要想接手一些乐伽公寓的优质房源，所以不会有明确的承接方案，而是按一套房源一个方案处理。喔客公寓业务员表示公司内部有承接方案但不方便向媒体透露。

　　几家公司都表示不可能白白承担损失，和房东签订三年合同的做法是确保公司不会因此亏损。

　　房东能否强制清退租客

　　律师建议：联手追究乐伽违约责任

　　既然房东租客无法与业务承接方达成承接合约，那么房东租客又该如何减少损失呢？

　　“我已经告知租客限期搬走，不然我就停水停电。”在乐伽的一个维权群里，有房东给出了简单粗暴的解决方案。“可我交了一年房租，才住了两个月。这样赶我，太不人道了吧？”租客叫苦不迭。

　　记者甚至了解到有房东趁租客外出、把租客的物品搬出房外并换锁。“乐伽的公告里说的很清楚，我们跟乐伽的合同可以无条件解除。腾空是理所当然的。”不少房东振振有词。

　　那么，房东到底能否强制清退租客？钱报记者咨询了浙江东鹰律师事务所的律师倪越卿。

　　倪越卿律师认为，乐伽与房东间形成的法律关系不同，产生的法律后果也不同，主要有委托管理和租赁转租两种形式。若乐伽与房东形成委托管理关系，房东将房屋委托乐伽管理、出租、收取租金，虽然租客将租金支付给乐伽，但房东和房客才是房屋租赁关系中的出租方和承租方，房客已经支付房租，乐伽未能将房租按时支付给房东，乐伽在委托管理关系中存在违约行为，房东应当追究乐伽的违约责任，要求将收取的房租全额支付，但不能要求租客“二次交租”，更不能清退租客。若乐伽与房东形成租赁转租关系，房东将房屋出租给乐伽，乐伽又将房屋转租给房客，乐伽充当的就是“二房东”的角色，“二房东”违约，房东有权解除房屋租赁合同，转租合同实际上也无法继续履行，但房东应当通过法律手段维护自身权利，不应采取粗暴的强制手段，否则，给租客造成损失的应依法赔偿。

　　他建议，房东与租客可以进行调解，共同承担损失，同时联合起来追究乐伽的违约责任。“虽然乐伽宣布无力履行合同，但公司在注销前，民事主体资格仍然存在，不能推卸需要承担的法律责任。”