近段时间，宁波的单身公寓市场颇为热闹（本文所称的单身公寓，特指土地使用权年限为40年、用地性质为商务办公的公寓，即俗称“40年产权”的公寓）。

　　尽管早在年初就有相关消息，已经形成市场预期，但宁波于7月末正式确定、于9月15日起实施新的落户政策，明确“40年产权”的单身公寓也可以落集体户，还是被单身公寓各类销售方渲染为天大的利好。

　　而时隔多年重出江湖的“售后包租”，乃至承诺多少年后高价回购的销售手段，虽然前车之鉴甚多，依然还是刺激到了相当一部分将单身公寓作为投资品的购房需求。

　　如果购置后用于出租，单身公寓因为面积小、总价低，而租金水平却还往往高过普通住宅，其年租金回报率一般能够达到百分之四五甚至更高，比把钱存银行显然划算，也称得上是一笔不坏的买卖。

　　但如果以投资普通住宅、期望日后大幅升值的角度来买单身公寓，那恐怕需要好好考虑——以后出售，“40年产权”的单身公寓非常高的交易税费，就是一个巨大的不利因素。

　　今天，我们就来仔细算算“40年产权”单身公寓的交易税费。

　　交易税种多且高

　　首先需要特别指出的是，“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等，不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。

　　具体来说，单身公寓的契税，一律按总价的3%缴纳，不分面积大小；增值税及附加，或者按总价或者按差额的5.6%缴纳（差额问题，下面还会详细说到），不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策；个税，或者按总价的2%、或者按差额的20%缴纳，也不能享受普通住宅那样“满五唯一”（购入满5年、为家庭唯一住房）可免征的政策。

　　还有一种税，普通住宅交易时候目前是不征的，但单身公寓交易时必须缴纳，即土地增值税。单身公寓的土地增值税，或者按总价的5%征收，或者按30%—60%的差额累进税率征收（这个下面也会详细说到）。

　　我们把单身公寓的交易税费列表如下（因为印花税很少，我们就忽略不计了。下同）：

　　这里面，所谓核定征收，一般是指不提供原购房发票的；按实征收，一般指提供原购房发票的。

　　目前在宁波二手房市场上，单身公寓买卖以核定征收方式缴纳交易税费的居多。

　　依规，契税由买方缴纳，增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。当然，宁波二手房买卖的所谓惯例，是房东“一脚踢”、只算净得多少房款，交易税费通常是转嫁给买方的。

　　下面，我们细细来算账。

　　核定征收方式：

　　总价75万元，总税费11.7万元

　　先算在核定征收方式下单身公寓的交易税费。

　　假设一套面积50平方米的单身公寓，单价15000元/平方米，即总价75万元。据上表可知，这么一套单身公寓，得缴：

　　契税=75万元×3%=2.25万元；增值税及附加=75万元×5.6%=4.2万元；个税=75万元×2%=1.5万元；土地增值税=75万元×5%=3.75万元。

　　总的交易税费，高达11.7万元！

　　如果所有税费要买家承担，那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓，实际单价比合同单价高出近2400元。

　　按实征收方式：赚得越多、税费越高

　　再来算按实征收方式下单身公寓的交易税费。

　　首先要搞清楚2个概念：第一，差额怎么算？这与计算增值税及附加、个税相关；第二，累进税率怎么算？这与计算土地增值税有关。

　　按实征收方式下的所谓“差额”，在算增值税及附加时候，是指房子的成交价与原购入价的差额；算个税，则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费（包括增值税及附加、土地增值税）及有关合理费用（主要是装修费用）后的余额。

　　上文所举例的那套单身公寓，假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平方米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明，那么现在按75万元出售，需要缴纳增值税及附加=（75万元—60万元）×5.6%=8400元。

　　因为计算个税涉及土地增值税，所以我们先来算土地增值税。

　　土地增值税的计算公式是：土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数

　　按实征收方式下，土地增值税的税率，叫四级超率累进税率，分成30%、40%、50%、60%四档，具体计算公式分别是：

　　1.增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；

　　2.增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；

　　3.增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；

　　4.增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。

　　这个公式里面，扣除项目金额的计算，也有一个公式：扣除项目金额=原购房发票金额×（1+5%×年限）+转让环节缴纳的有关税金（包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等）。

　　其中，“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%，就是指“扣除系数”。

　　增值额的计算公式是：增值额=现转让总价—扣除项目金额

　　还是以上文那套单身公寓为例，假设房东是2年前买入的，当时缴纳的契税=60万元×3%=1.8万元，精装修、所以没有装修费用，则：扣除项目金额=60万元×（1+5%×2年）+原购入时缴纳的契税1.8万元+此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元；增值额=75万元－68.64万元=6.36万元。

　　增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算：土地增值税=6.36万元×30%=19080元。

　　现在，我们回头再计算这套单身公寓的个税：个税=（75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元）×20%=20904元。

　　总结一下。这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费，包括：

　　契税：2.25万元；增值税及附加：8400元；个税：20904元；土地增值税：19080元。

　　总计：70884元，相当于75万元总价的9.45%。

　　显然，虽然计算非常复杂，但按实征收比核定征收，能少缴将近5万元的交易税费。当然，这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

　　如果这套2年前以60万元买入的单身公寓，现在翻了一番，涨到了120万元，那在按实征收方式下，需要按40%的税率缴纳土地增值税，算下来将近19.5万元之多！其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%！

　　所以需要特别注意的是，在四级超率累进税率下，单身公寓的土地增值税，是你赚得越多、税越高！

　　我们也做了个比较的表格：

　　结论：交易税费远超普通住宅

　　不管是核定征收还是按时征收，单身公寓的交易税费，显然都远远超过普通住宅——同样是满2年、50平方米的房子，简单按核定征收算，单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来要缴出让总价的15.6%，而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税，只要缴出让总价的2%就够了。

　　按宁波二手房交易的惯例，房东如要买家承担全部交易税费，单身公寓的市场接受度高低，可想而知。

　　当然，目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源，其实是亏着卖的。像鄞州万达的48克拉，当初1.5万元/平方米开盘，10多年了，现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。

　　亏着卖的情况下，以按实征收方式，增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了，但房东的心情，也是可想而知……