新一线城市2019年上半年

　　房价收入比排名

　　新一线城市2019年上半年

　　房价同比涨幅排名

　　7月23日，上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比研究报告》。按照这份报告的结论，宁波的房价收入比为12.1年，在50个城市中排名第23位。资深业内人士认为，在吸引人才流入、落户的考量因素中，房价收入比、房价涨速等因素同样值得重视。

　　深圳房价收入比最高，为36.1

　　所谓房价收入比，简单说，就是一户普通家庭的年收入和一套商品房的比值。一般来说，计算公式是：（新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均住房面积）/城镇居民人均可支配收入。

　　也就是说，计算一座城市的房价收入比，需要三项数据：商品住宅成交均价、城镇居民人均住房建筑面积、城镇居民人均可支配收入。

　　宁波这三项数据的数值是多少？记者采访了上海易居房地产研究院执笔这份报告的研究员沈昕。据介绍，他们计算宁波房价收入比的三项数据分别是：商品住宅成交均价19711元/平方米，城镇居民人均住房建筑面积38.5平方米（按全国2016年36.6平方米、年均增长2%推算得出），城镇居民人均可支配收入62550元/年（该报告计算时，宁波尚未发布今年上半年的数据，此数据是按前几年平均增速推算出的今年上半年年化值）。

　　该报告解释说，这里的商品住宅特指新建商品住宅，不包括二手房，但包括销售型保障房和安置房。但考虑到2017年以来，部分城市新房价格由于限价政策而出现异动，因此，为更准确反映市场情况，报告在新房价格的基础上，结合二手房价的涨跌情况，对新房价格进行了调整，得到两者相结合的房价数据。

　　按照这份报告的结论，房价收入比最高的深圳为36.1。也就是说，不考虑其他因素，平均下来，一户普通深圳家庭需要攒约36年收入才能买下一套房。北京需要约25年、上海需要约24年、杭州需要约17年、宁波需要约12年。

　　记者通过多种途径，也得到了计算房价收入比的这三项数据。

　　首先，新建商品住宅的均价数据已多年没有官方统一数据。综合各大市场机构的上半年数据，同时考虑到是整个宁波的平均情况，该报告给出了约2万元/平方米的均价。有宁波业内人士表示，这应该是比较符合实际的。

　　其次，城镇居民人均住房建筑面积。在2018年10月发布的宁波改革开放40周年经济社会发展情况中说到——宁波城镇居民人均自有住房面积为43.3平方米。

　　最后，城镇居民人均可支配收入。市统计局公布的2018年数据是60134元、增速8%，2019年上半年数据是35540元、增速为8.7%。照此推算，该报告给出的62550元/年数据，有些偏低。

　　按新建商品住宅均价2万元/平方米、城镇居民人均住房面积43.3平方米、城镇居民人均可支配收入6.5万元计算，宁波的房价收入比超过13。而今年6月底，由中国社会科学院和经济日报社联合发布的“2018中国城市竞争力报告”中，宁波的房价收入比是7。

　　近几年房价上涨，不具备经济与收入增速支撑

　　无论是12、13，还是7，具体到购房家庭的实际收入情况、打算购房的面积和位置等因素，这一数值都可能是不准确的。但对整个宁波楼市而言，业内人士认为，该报告得出的结论“应该是偏差不大的”，因为2016年以来宁波房价经历了新一轮大涨。

　　这份报告中也提及：“2016年以来的本轮楼市短周期上行期持续至今，全国房价收入比已超过2005～2010年（2008年除外）的楼市大行情。进一步来看，2005～2010年经济增速较高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016年以来，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%上下。”

　　报告因此得出结论：“本轮房地产上行周期的房价上涨，是没有经济与收入增速支撑的房价透支。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时认为，宁波本轮房价上涨同样有支撑不足、涨势过快的问题。不过，在长三角一体化、沪甬对接以及前湾新区获批等动态利好的背景下，他认为，宁波楼市后续发展动力比较足，在一定程度上有助于消化房价的过快上涨。

　　其实，房价透支或者楼市泡沫的说法，此前已经多次被提及。该报告表示：“一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。”

　　宁波某资深业内人士表示，从现实来看，“透支了”大家依然在蜂拥买房，“泡沫了”房价依然在不断上涨……

　　而从更宏观的视角来看，由中国社会科学院和经济日报社联合发布的“2018中国城市竞争力报告”的一个结论，可能是值得我们警醒的：房价收入比在9以下，房地产的发展有利于经济增长；超过9，则将不利于经济增长。

　　中国社科院报告的另一个判断，同样值得宁波注意：2018年以来，制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性，房地产行业已成为资本进入的重要领域。实体经济内的企业将更多资源投入到房地产投资性资产中，抽空生产性投资和创新性投资，甚至最终退出实体经济生产。在房价增速较高的城市，这种“房价挤出生产”的现象更为明显。

　　要吸引人才流入

　　房价收入比、

　　房价涨速值得重视

　　在上海易居房地产研究院的这份报告中，全国50个城市在2019年上半年的房价同比涨幅也有排名，宁波排第11位，同比涨幅达15.8%，远超杭州、苏州、南京、成都、武汉、郑州等热点城市。

　　“在吸引人才流入、落户的考量因素中，房价无疑也是很重要的一个指标。从这个角度来说，与兄弟城市或者说竞争城市相比，宁波原先房价不算太高、收入较高的优势，似乎正在减弱，有必要引起重视。”某资深业内人士说。