物业人员在清理老旧小区垃圾。迪繁物业供图

　　设备设施老化、物业管理缺失、人员混杂……老旧小区的治理存在诸多难点。这几天，记者采访了多个小区的业委会主任、物业经理、社区有关负责人，了解他们在治理小区过程中遇到的难处。

　　业委会主任

　　遭遇信任危机 要辞去干了7年的志愿工作

　　近日，江北汇豪天下小区业委会主任励女士向街道、社区和小区业委会递交了请辞报告，自2012年成立第一届业委会以来，她在这个岗位上已经干了7年。

　　为什么突然请辞？“其实是做得有点灰心了。”面对采访，她说出了心声。

　　汇豪天下交付于2010年，物业收费标准为3.5元/平方米/月，在当年属于高档小区，也因为如此，业主对物业的期望值很高。

　　小区的开发商是新加坡凯德置地，交付后委托银亿物业服务小区。

　　“因为是精装修的房子，随着时间的推移，房屋出现需要小修小补的问题比白坯房更多，但凯德这家企业之后注销了，业主没办法联系开发商，于是就把问题反馈给物业公司，但有些是属于开发商遗留问题，物业说没法解决，矛盾渐渐产生。而这种矛盾，很多时候会慢慢由物业转嫁给业委会，长此以往，会渐渐瓦解业主对业委会、物业的信任。”励女士说，另外她还发现，小区里更多的业主抱的是“各人自扫门前雪”的心态，大家真正参与小区治理的积极性并不高。

　　有一次，因为听到了业主们不满的声音，业委会提出在物业的会议室开一次沟通会，协调、解决大家反映的问题，并将会议时间和地点进行了公示。然而，参会的业主寥寥无几，与业委会接到投诉电话的数量相去甚远。

　　励女士坦承，7年下来，业委会成员们都花费了不少个人的休息时间，投入在小区事务中，并建立了一系列财务、分工管理制度以及设施设备维修保养更新管理制度，让小区的综合管理有序进行。她表示，尽管自己工作上存在这样那样的不足，但总体来说是尽心尽责的，如今因为不被信任等问题，她对继续作为业委会主任治理小区丧失了信心，她决定辞去业委会主任。

　　此外，她认为，各个小区需要在政府的支持下，根据自己的实际情况制定不同的管理制度，并在政府部门备案，接受年度检查、审计。这样就不会乱套，也不会被业主妄加猜测、质疑，业委会自身也不会偏离有序管理轨道。否则，没有一个有信服力的第三方监管机制，信任危机是道坎。

　　老小区没有专项维修基金

　　跟励女士面对的信任问题不同，北仑荣安花园业委会主任方惠遇到的最大难题是小区没有专门的物业维修基金。

　　老旧小区面临非常多的设施设备维修问题，宁波出台了可补交物业专项维修基金政策，然而在实际操作中，方惠遇到了很大难题。

　　“买房时，哪怕让业主交再多的钱，他们都心甘情愿，但后期如果再想让业主付钱就非常难了。而一个项目，哪怕只有1%的业主不同意，这事情就做不下来。”方惠说，“即便我们做通了所有业主的思想工作，但这笔钱到底怎么收、收多少、哪些项目可以用到这笔钱、具体怎么落实等一系列问题，我们都不知道怎么办，还是需要主管部门解决。”

　　方惠认为，巧妇难为无米之炊，只有足够的资金，才能彻底解决老小区的诸多问题。

　　业委会成员缺乏专业技能培训

　　鄞州区金盛金磐小区业委会主任陈先生认为，绝大多数的小区业委会成员都存在专业技能培训缺失的问题。

　　“业委会该干些什么、怎么干，这些都没有明确规定，而且业委会没有上级主管部门，一个业委会做得好不好，谁来考核和测评？小区业委会成员其实都是凭着一腔热情在做事，是良心活儿，没有监管、没有指导，缺乏专业度，这样很难把事情做好……”

　　陈先生说，曾经有一段时间，他很想向一些专业人士请教如何管理小区，但找不到“组织”，多是“草莽”出身的业委会主任互相交流，集思广益，取长补短。

　　物业

　　居民的要求与物业收费标准不匹配

　　“接管老旧小区，对于物业公司来说压力很大。”宁波迪繁物业服务有限公司总经理崔军对这一话题有很多感慨。他于2013年创建了这家有着国家三级资质的物业服务公司，目前正在服务的小区有20个，其中老旧小区占了近七成。

　　他认为，老小区尤其是2000年前建造的，由于配置设备不全面，已经出现基础设施不达标、停车位短缺、卫生死角多、消防设施建设不到位等一系列问题，而居民对物业服务的质量要求在随着社会的发展不断提升，但不愿意上调物业费，于是造成的情况是：大物业公司不愿接管老旧小区项目，小物业公司硬着头皮上，在“半饥饿”中承担起了管理、服务老旧小区的责任。

　　“公共设施设备维护、绿化养护、电梯维护维修、房子外墙渗水、房顶漏水……都需要一大笔费用，但物业费的缴付标准仍停留在十几年前一直未变，有些老小区每年物业费收入只有一二十万元，常常是入不敷出。”崔军说，他们公司正在服务的小区中，就有4个是持续亏损的。

　　物业服务企业属于劳动力密集型行业，人员工资占总支出的七八成，由于待遇一般，中小物业公司很难招到年轻、专业化的服务人员，组建优秀的管理团队。

　　“我们就遇到这样的问题，物业服务人员不是科班出生，保安等人员年龄普遍偏大，物业管理知识比较浅薄，服务意识跟业主的要求也有差距。”崔军说。

　　社区

　　仅靠社区和物业不够

　　还需要居民的理解和配合

　　南门街道迎春社区党委书记肖艳认为，小区管理仅靠社区和物业是不够的，同时也需要居民的理解、配合和奉献。迎春社区是典型的老旧社区，辖内4个生活小区房龄普遍在20年左右。

　　肖艳以最近正在开展的垃圾分类“撤桶并点”工作为例：把居民楼道前的部分垃圾桶撤走，集中放置在指定点位，居民需要自行前往，定点投放。大部分居民表示“撤桶并点”是好事，便于垃圾分类更好地开展。但也有个别居民有些小想法，比如垃圾桶远了，刮风下雨投放不方便等。

　　肖艳表示，从垃圾分类、楼道保洁再到清理绿化带……任何工作的推动都离不开居民的支持，现在社区通过不定期举行“居民论事”活动，让大家有意见摊开来讲，尽量找到最理想的解决办法。