严勇杰绘

　　买房对咱老百姓来说是件大事。最近，经常有读者来电询问，交房时发现房子有小裂痕、地面略有不平等小问题，可以拒绝收房并要求赔偿吗？

　　记者就此采访了相关法官。法官说，轻微质量瑕疵问题不能成为拒绝收房、解除合同的理由。但是，收房与维权并不矛盾。在接收房屋之后，买受人仍可就质量问题提出异议，根据不同情况要求退房、维修、赔偿。办理收房后，反而便于买受人取证、申请检测鉴定等，以便于掌握有关质量问题的证据。

　　事件经过

　　业主要求开发商赔逾期违约金31万元

　　董女士本来2012年10月就能拿到新房钥匙，却一直没能办理收房手续。两次和开发商对簿公堂后，案子最近由宁波市中级人民法院审理终结。

　　董女士2010年与某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定房款为80万元，2012年6月30日交房。交付条件包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。

　　2012年10月20日，董女士收到《房屋交付通知书》，当天到该公司办理交房手续，发现房屋存在入门锁歪、墙面空鼓、防水墙高度不够、阳台未安装栏杆、室内净高不够及卧室与客厅净高相差2厘米等问题，最终没有收房。

　　这一拖就是3年多。2016年2月，董女士家人到该公司要求交房，公司提出需先办理房屋价款结算手续，再向涉案小区的物业公司领取钥匙。家人认为其与物业公司不存在合同关系，遂没有与该公司办理房屋价款结算手续。

　　董女士将该公司告上法庭，起诉请求：1.该公司立即办理交付手续；2.该公司赔偿逾期交房违约金31万元。

　　法院审理

　　房屋质量有瑕疵，但不影响正常居住

　　卖方不承担逾期交房的违约责任

　　一审法院认为：董女士已经付清房款，该公司应交付房屋，对董女士的第一项诉讼请求依法予以支持。

　　关于董女士主张的逾期交房违约金，一审法院分析认为：涉案商品房已经具备合同约定的交付条件。涉案商品房即使存在董女士提的质量问题，亦属于保修范围，董女士可在房屋交付后要求该公司对相关质量问题进行维修。

　　一审法院认为董女士接到交房通知后，因其自身原因未完成收房，则该日以后不应再视为该公司逾期交房。因此，逾期交付房屋的时间为2012年7月1日至10月20日，该公司按约应赔偿逾期112天交房违约金，合计1.6万元。

　　董女士不服判决，提出了上诉。

　　二审法院认为，本案的主要争议焦点是房产公司通知董女士收房时，涉案商品房是否满足交付条件，迟延交付的责任应归属于哪一方。

　　法院认为，房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，故买受人据此拒绝接受房屋导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。

　　最后，二审法院维持了一审判决。

　　提醒

　　收房和维权并不矛盾

　　注意保存开发商拒绝、拖延修复等证据

　　法官说，房屋质量问题的表现形式可分为三种情形，一是房屋基础工程、主体结构工程不合格的质量问题，二是严重影响正常居住使用的质量问题，三是一般质量问题。

　　前两种情形，买受人可主张解除合同赔偿损失，第三种情形，买受人可主张修复修理并要求赔偿损失。但在商品房预售交易中，除非第一种情况中，房屋未经验收或验收不合格，即不具备交付的法定条件，买受人可拒收房屋，其余情况，建议买受人不要轻易拒收房屋。

　　法官提醒，接收房屋之后，买受人仍可就质量问题提出异议，根据不同情况要求退房、维修、赔偿，所以收房与维权并不矛盾。另外，由于专业知识、经济能力、信息不对称等原因，买受人往往处于弱势地位，且一般不具备直接辨识商品房质量问题的专业能力。办理收房后，反而便于买受人取证、申请检测鉴定等，以便于掌握有关质量问题的证据。

　　法官建议，买受人除了搜集房屋质量问题的证据，还应注意保存和搜集开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、其自行修复或委托修复的证据，以及造成其损失的证据。