“去年8月，市民刘先生把其房屋出租给王女士，两人签订了《房屋租赁合同》，约定租期两年，月租金1000元。王女士可对房屋进行装修，但装修费用在合同期满后不予退还。

　　今年1月，刘先生因家中有特殊情况急需大笔资金，想把房屋卖掉，在未与王女士商议的情况下，自行找了买家并收取了三万元定金。之后，刘先生找到王女士与其协商解除《房屋租赁合同》，刘先生同意退还押金并补偿王女士三个月租金即3000元，而王女士则列出了承租房屋后所花的装修费用一共8000元，加上应退还的租金，王女士要求刘先生支付9000元。

　　“她提出这些装修费用损失简直是漫天要价，借机敲我竹杠。”刘先生认为，他的房子理应自己做主。而王女士则表示，当时签订的合同里，白纸黑字写了租期两年，现在刘先生突然说不租了，那么她前期花的装修费用肯定要补给她，否则不会同意解除合同。

　　因双方对违约金的心理要求差距较大，无法谈妥解约事宜。为此，刘先生找到本报《法律帮帮团》的律师求助咨询。

　　律师说法：浙江东方绿洲律师事务所周锋律师

　　自刘先生与王女士签订《房屋租赁合同》后，双方之间即建立了租赁合同法律关系。

　　根据《合同法》第8条第1款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

　　据此，刘先生与王女士理应按照《房屋租赁合同》全面履行各自的义务，即刘先生将房屋交付王女士使用，王女士按期足额向曹先生支付租金。

　　根据《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第108条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

　　据此，刘先生在合同未履行完毕前单方面解除合同已属违约，王女士可以要求曹先生承担相应的违约责任，即王女士可以选择要求曹先生继续履行合同或者要求曹先生赔偿其因违约而导致的损失。

　　在本案中，双方之间最大的分歧在于解约数额无法达成一致。根据《合同法》第113条规定第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　也就是说，如果王女士在承租房屋后确实对房屋进行了装修，则刘先生理应赔偿王女士该部分费用，但根据“谁主张，谁举证”原则，王女士应当举证其装修的具体花费，不能仅凭自己撰写的清单予以证明。

　　事实上，本案双方发生争执的关键点在于签订的《房屋租赁合同》并不完善，缺乏单方解约条款和相应的违约条款，导致产生争议后无法根据合同达成一致。

　　周律师建议，公民在民事活动中首先应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行义务，尽量避免违约行为的产生。同时，签订的各类合同也尽量采用规范格式，有条件的可以咨询律师，规范的合同对于可能产生的争议解决有不可替代的作用。