低于成本价的房子能买吗？

　　专家给出意见：选品牌或买现房

　　五月杭州商品房成交金额创2009年以来同期新高，进入六月第一周，杭州市区整个成交量环比下滑了近一半，大部分楼盘在经历了5月份的冲刺之后，进入调整阶段。在一片平静之中，之江九里成为突然杀出的黑马，以103套的成交量成为主城区销冠。但值得关注的是，据透明售房网统计，上周之江九里的成交均价为15024元/平方米，和2009年项目15281元/平方米的拿地楼面价相比还低一些，真正是面包比面粉便宜。

　　事实上，之江九里并非个案。去年的这个时候，浙报传媒地产研究院曾做了一份题为《杭州市房地产项目成本分析》的报告，称在对2011年以来在杭州市区拿地的项目进行梳理后，有43个项目正处于亏损(含疑似亏损)的困境中。其中，有不少项目当时还未上市，只是根据高企的拿地价和不断下探的房价，得出了预计疑似亏损的推断。时隔一年，这些楼盘大部分已经上市，在售均价基本都低于成本价，开发商也承认，都是在亏本销售。

　　为什么开发商愿意做亏本买卖？杭州市区里目前又有多少楼盘正在亏本销售？商报记者对此做了调查。

　　之江九里：房价比地价还便宜

　　之江九里位于之江度假村板块，是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的“地王”，折合楼面价格达到15281元/平方米，当时震惊业内。随后项目规划了高层公寓、洋房和排屋等物业类型，命名“之江·九里”，致力于传承华润置地“九里系”豪宅基因。

　　之江九里于2013年3月首开，当时最高均价达20000元/平方米，不过据说，算上资金成本、建安成本，之江九里的综合成本将高达25000元/平方米左右。即便考虑到之江九里部分房源为排屋，售价高于25000元/平方米，可在一定程度上摊薄高层公寓的成本，但之江九里在售的高层公寓房源成本也不会低于23000元/平方米。这就意味着，之江九里从开盘那天起就是在亏本销售。

　　到了今年初，之江九里更是直接打出了“亏本卖房”的口号，再度下调价格，折后均价降至18000元/平方米，基本要亏本5000元/平方米。当时相关负责人就承认，“我们确实是在亏本卖房，开发商要回笼资金”。没想到，不到半年时间，之江九里会继续降价，这次推出的是一批特价房，89方130万元起，9号楼139方折后240万元起，折算均价更是低到了“尘埃里”，而且一星期就成交103套。

　　业界分析，让之江九里这么做的原因显而易见。目前，同板块的融科·瑷骊山公寓销售均价在15000-16000元/平方米，去年底首开的中天·之江诚品均价也在15000元/平方米左右，相比而言，之前即便降到18000元/平方米的之江九里依然没有价格优势，想要实现快速去化、资金回笼，只有继续降价一条路。

　　事实也证明，虽然是“巨亏价”，但之江九里的特价房还是得到了市场的认可，开发商亏本跑量的策略还是奏效的。

　　多个项目首次开盘注定“亏本”

　　刚刚过去的5月，杭州楼市在数字上算是全面飘红，12989套的成交量较去年同期涨了一倍多，221.32亿元的成交额也创下历史同期新高，许多续销楼盘、新开楼盘都收获了难得的热销成绩。但着眼个盘，很多楼盘没有摆脱“亏本”的困境，甚至很多新盘，首次开盘的定价就直接定在了“成本线”之下。

　　今年杭州楼市首次开盘就注定“亏本”的楼盘不在少数，其中一大原因就是前两年拿下的高价地直接让成本碰到了“天花板”。其中一个“重灾区”就在勾庄。2013年，余杭勾庄板块成为当时土地市场的一大热门，继万科、滨江两家公司进驻之后，2013年连续推了几宗宅地，吸引了众多外来大鳄争抢，现场竞价也是激烈异常，更让勾庄板块身价一夜暴涨，从最早的4000多元/平方米到逼近万元线、地价反超主城区北部软件园板块，这就注定了这些高地价项目目前艰难的处境。

　　据了解，2013年融科在勾庄的拿地楼面价为8302元/平方米，万通的拿地楼面价为9145.12元/平方米，越秀的拿地楼面价为9600.29元/平方米，其中越秀地块的价格刷新板块单价纪录，溢价率达51.95%。再来看看目前勾庄板块在售楼盘的成交均价，滨江·万家名城上周的成交均价是13000元/平方米，万科·北宸之光装修成品房源在售均价14000-16000元/平方米。融科、万通、越秀这三个项目目前都面临首次开盘定价的问题，如果按成本定价，根本无法与周边竞品争夺市场，如果按市场定价，那么“铁亏”无疑。

　　还有一个比较集中的“重灾区”在城北的蓝孔雀板块。2013年9月一个月时间里，蓝孔雀综合体8宗地块陆续出让，吸引了招商、三江、复地、融信、江苏新城等一众开发商的进驻，宅地的楼面价格也纷纷超过14000元/平方米，却没料到2014年杭州楼市行情的整体下滑，竞争激烈、缺乏价值支撑的蓝孔雀板块更是陷入尴尬的境地，多个楼盘的开盘节点一推再推，其中一个胶着点就是定价。近期才开盘的招商·雍景湾最终的起价是16900元/平方米，均价20800元/平方米，比此前召开产品价格发布会给人“破二望三”的预期又低了不少。

　　开发商为什么亏了还要卖？

　　面对高企的地价，众多品牌开发商为什么不惜亏本销售？记者采访了几个项目负责人，给出的答案比较一致，都是为了以价换量，迅速占领市场。

　　日前，德胜上郡公布了自己的首发价格，其中89方的主力总价在148万元-162万元，改善型的109方和119方主力总价也仅在200万元上下，折算单价大概在16000-18000元/平方米，开发商承认，这样的价格是“一定亏的”。

　　“我们项目的土地楼面价就要11000元/平方米，加上其他成本，项目要销售到19000元/平方米以上才能保本，但考虑到这是首开地产进驻杭州后面市的第二个项目，杭州市场对首开品牌还不熟悉，希望首次开盘能让利于民，慢慢打开知名度，让市场认可，获得关注度。”首开地产杭州公司营销总监刘君说。但同时她也强调，“亏本销售”不是项目的整体营销思路，低开高走才是符合市场规律的，所以首次开盘推出100多套房源后，项目价格还是要慢慢拉升的。

　　而同样在低于成本价销售的融信·蓝孔雀则用近期的成交成绩证明自己的策略是正确的。

　　杭州融信营销总监杜小英告诉记者，蓝孔雀项目的楼面地价将近15000元/平方米，为了让融信品牌顺利在杭州市场落地，蓝孔雀项目在集团内部属于高标打造，成本达到26000元/平方米左右，而目前的实际销售均价在20000元/平方米左右。“我们给自己的定位是要产品在板块里是最好的，这样才能获得板块的话语权，才能获得市场认同，所以我们不惜成本打造产品，同时合理定价实现快速去化，从市场反馈看，蓝孔雀项目三个月销售额达到7亿元，是目前板块内成绩最好的项目了。”

　　专家：亏损面还在扩大

　　以价换量成为开发商普遍采用的策略

　　记者就目前市场的情况采访了去年参与《杭州市房地产项目成本分析》报告研究的浙报传媒地产研究院院长丁建刚，在他看来，相比去年报告指出的43个项目正处于亏损(含疑似亏损)的情况，今年整个亏损面或许还要大。

　　“去年我们将财务成本按8%来计算，经过一年时间，成本上还得再加上8%-10%，如果今年和去年的房价没变，那么对于去年一些还挣扎在亏损线上的项目来说，今年就确定要亏损了，所以说今年的亏损面可能比去年还要大。”丁建刚说。在他看来，开发商亏本销售也是无可奈何之举，不得不以价换量，实现资金回笼。“不要说新项目了，很多老的续销项目目前的销售价格都是回到了几年前的水平，像昆仑公馆最低单价连30000元都不到，基本是2007年的价格水平。目前市场整体行情虽然回暖，但对在杭的房企来说，处境还是艰难的。”

　　事实上，记者采访许多一线房企负责人，所有人都表示，目前房地产行业的利润是微乎其微的。“对于开发商来说，亏本销售肯定不是一件好事，而对于购房者来说，同样不是好消息，如果一个项目不盈利，怎么确保打造出来的产品是好的？”一项目负责人坦言，“有些开发商基于一开始品牌落地的考虑，会适当调低价格、争夺市场，但总体还是要保本和盈利的，所以后期价格肯定会往上拉，不过即便盈利很多项目利润率也不到5%。”

　　购房者会问，这样的情况下，还能放心入市吗？对此，一些业内专家给出的意见是，选择安全、优质的项目是最重要的购房原则，比方说，品牌大开发商的项目，又或者是现房销售的项目。“大开发商资金断裂的风险小，如果旗下项目多，那就不指望一个项目即刻盈利，低开高走是营销策略，首次开盘的让利对购房者来说反而是好机会；而现房销售可以让购房者眼见为实，明明白白看到用材和产品质量，更加让人放心。”