“3·30”楼市新政落地已满一个月，其对房地产市场影响如何?中国指数研究院5月1日发布数据显示，全国十大重点城市4月住宅均价环比转跌为涨。一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象，二、三线城市反应较为滞后，但市场向好趋势明显。全国一二线城市

　　普遍回暖

　　3月30日出台的这一楼市政策，叠加金融政策调整释放的流动性效应，使得一线城市房地产市场快速发酵。4月，全国十大重点城市住宅均价为18961元/平方米，环比上涨0.12%。其中，深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市环比上涨，深圳上涨1.09%，居首位。

　　与一线城市“楼盘涨价”“日光盘”等热闹景象不同，三、四线城市楼市对新政刺激反应略为滞后，但也已经逐步走上成交放量的通道。

　　在二手房方面，受益于二手房税收调整以及二套房首付下调等新政，迅速释放大批改善性需求，二手房成交也迅速活跃起来。数据显示，4月十大城市主城区二手住宅平均价格环比继续上涨，涨幅为1.10%。

　　“3·30”新政调动了改善型购房者的积极性，而此类购房者大多是卖旧买新，对新房市场的提振作用有一定时间的“滞后期”。但卖房人看到二手房市场目前的情况，即便不会大幅提价，也不会选择降价，买卖双方的议价空间明显缩小。

　　不可否认的是，自从“3·30”新政落地后，不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显增加。市区一大型楼盘销售人员告诉记者，最近的周末，每天到访人数超过60人次，比一个月前明显多了。而这一楼盘主打改善型度假型产品，销售对象主要为二套房购房者，恰好是新政受益主体。

　　金华4月一手住宅

　　卖了1100多套

　　据金华市房地产交易管理网初步统计数据显示，4月1日到4月30日金华市区新建住宅商品房总成交备案量为1117套，相比3月份环比下跌15.57%。

　　虽然相比3月份新房住宅的成交量有所下降，但考虑到政策落地金华的时间差，以及市场反应的滞后性，真正的销售数据可能会在5月的成绩中有所体现。特别是与银行相关的二套房贷首付最低四成的政策在金华目前仍未全面执行，公积金首付最低两成的政策则是5月1日之后开始施行，对于购房者的积极性也产生一定的影响。

　　据统计，在4月住宅类成交排行榜TOP10的楼盘中，江北的鸿基彼岸以成交137套占据成交榜首；金东区的保集外滩成交81套，位列第二；江南的保集湖海塘庄园成交72套位居第三名。可以说，市区各房地产板块的北、东、南三个方向都有代表楼盘表现出色，可见政策的普惠性有一定的力度，市区楼市也已经多面开花。

　　环比增近四成

　　二手房卖疯了

　　从4月的市区房地产市场统计数据可以看出，相对新房住宅成交量环比下跌15%以上，二手房的成交势头却非常猛，甚至有业内人士用火爆来形容。数据显示4月二手房成交量超过了同月一手房的1117套，达到了1212套。从纵向来看，相比3月份增长了将近40%。

　　二手房为什么能走出这么强势的成交行情？最重要的原因就是从3月31日起，二手房营业税的利好政策就开始落地执行。

　　按照“3·30”新政的政策，从3月31日起，金华“住宅面积在144平方米以下，房产证办理时间或契证办理时间在2013年3月31日之前(哪个先满两年以哪个为准)”的二手房，交易过户就不必再缴纳一分钱营业税了。面积超过144平方米的非普通住宅满两年，则按照买卖差额征税，这也降低了原来满两年不足五年的非普通住宅的交易成本。政策利好对于买卖双方都有利，无疑成为推动成交的强大动力。

　　市区华之家中介的徐景阳告诉记者一个真实的成交案例，天龙南国名城玺园有一套排屋出售，房东由于企业急需资金急于出手，但有意出价的人价格都达不到他的心理价位。当初他买下毛坯房时花了580万元，装修花了150万元以上，也就是说至少730万元才能保本。但是按照老政策，未满5年的非普通住宅交易全额征税，这套房子光是营业税就要40万元左右，这也让买家承受不起，交易一直谈不拢。

　　营业税新政的出台给了交易新的契机，因为房子刚好满两年，可以按照差额征税，这套排屋最终以650万元的价格成交，虽然卖家亏了一点，但收回了650万元的现金，而原来要拿到手这笔钱，成交价至少要到690万元。

　　首套房8字头利率

　　未成主流

　　3月末房贷新政出台之后，各地落实进度不一，北京市多家银行首套房利率折扣最低能达到8.8折，而上海地区甚至有银行开出了7折利率的地板价。据记者了解，目前市区主流商业银行首套房的利率依然以基准利率居多，有的银行看客户的优质水平可以压低到9折，但8.5折利率的银行很少。

　　二套房贷四成

　　有银行执行

　　相比杭州等地，金华的商业银行执行二套房首付最低四成政策的速度明显要慢一些。据记者了解，目前市区四大国有商业银行中，有的银行可以执行二套房首付四成，但利率要上浮到1.2倍。还有的银行则干脆首付最低五成起。

　　某银行个人金融部负责人坦言，虽然“四成首付”已经执行，银行将房贷合同陆续审核，但四成只是“下限”，银行为了控制风险，还要根据客户的信用状况、还款能力确定贷款首付比例和利率水平，也就是说，银行不会对所有二套房贷款首付比例都给到四成。

　　说白了，主要还是因为存贷差太少，银行赚的少了，自然不愿意执行政策。一位不愿透露姓名的银行工作人员表示，目前她所工作的银行5年期的存款利率为5.2%，若按基准利率的1.1倍贷款计算，这意味着，银行发放房贷的利差空间为1.29%。若银行执行基准利率9折，贷款利率为5.31%，利差空间仅为0.11%。

　　在另一家银行，工作人员已经按照二套房首付四成来接收申请。

　　由于各家银行对房贷业务有不同的定位，可能出现部分银行以更低的利率来吸引优质客户的情况，即使在一些门槛较高的银行被拒，依旧可以“货比三家”在其他银行申请到贷款，这恰恰是利率市场化的体现。

　　建议二套房转身一套房

　　有银行业人士建议二套房客户，如果第一套房所剩未还的贷款额度不多的话，也可以考虑先把贷款还清，再把二套房以首套房来享受政策。因为去年年底的政策出台后，银行只认贷不认房，因此只要在银行没有贷款，都可以比照首套房政策办理，这也给了不少改善性需求者操作的空间。

　　比如购房者老李要买总价180万元的第二套房子，准备贷款120万元，而他的首套房贷款还剩40万元未还清。如果按照二套房最低首付四成的政策，他还要贷款108万元，而且还要承担1.2倍的贷款利率。而还清首套房贷款后，他就可以首付三成，享受基准利率甚至更低利率的贷款，就是首付也可以省下18万元，还省下了相当大的利息支出。

　　近几个月以来连续的利好政策，一方面极大改善了各方对于房地产市场的预期，另一方面推升了买卖双方的入市热情。尤其是房贷政策的宽松，其效果直接作用于贷款成本，促使购房成本有所下降。

　　去库存为重谈涨价还早

　　4月30日的政治局会议上专门提及房地产市场要“盘活存量资产”，也就是说，开发商接下来的最重要任务，还是消化库存，谈涨价还为时尚早。特别是金华这样的三线城市，虽然库存消化时间在一年半左右，在整个浙江全省来说也处于较低的水平，但绝对数量仍然在一个高位运行。在当前购房者心理预期改变，观望者开始加快入市步伐的良好环境下，多出些优惠促销政策，多卖些房子，才是最实实在在的。

　　事实上，从今年春节过后，特别是三四月份以来，市区多数楼盘走的仍然是以价换量的路线，不过并非传统的直接降价手段，而多使用各种各样的营销活动包装，比如推出一口价房源、幸运抽奖、折扣提升、总经理签售等各种方式，其实质仍然是开发商让出自己的部分利润，变成给予的购房者的真正实惠，从而促动销售加速，加快去化。从目前的现实情况来看，三四月份的销售情况不错，特别是以前难以消化的改善性大户型销售非常抢眼，占比大幅提升，与开发商这种贴近市场真实的操盘手段关系密切。

　　不过记者也发现，受近期利好新政不断，银行和公积金贷款松动，以及东市北街年底打通等现实利好刺激影响，市区也有少数楼盘有涨价的考虑，但目前尚未付诸实施。

　　量增价稳长期存在

　　业内人士表示，房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内持续。中国指数研究院认为，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化。