创始人郑志刚“下课” 杭州双“K11”项目会受影响吗？
近日，香港老牌地产企业新世界发展有限公司（以下简称“新世界发展”）宣布了一项重大人事变动：郑志刚辞任公司非执行董事及非执行副主席，自7月1日起生效。
郑志刚 图源：郑志刚官方视频号
这一决定距离其2024年9月辞去行政总裁仅10个月，是家族企业应对债务危机和战略调整的关键一步。当时，郑志刚由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席。
如今，这一纸公告意味着这位曾被寄予厚望的第三代接班人、K11的创始人郑志刚彻底退出家族企业核心管理层，虚职也不再保留。
母公司刚完成882亿元再融资
一边是郑志刚退出核心管理层，一边又恰逢新世界发展完成了一项重要的财务操作。6月30日，新世界发展宣布与多家银行债权人达成总额达882亿港元的再融资协议。该协议涵盖部分现有境外无抵押金融债务，最早到期日为2028年6月30日。
这笔融资的关键意义在于债务结构的根本性优化。截至2024年底，新世界发展账上现金及银行存款为218亿港元，而一年内到期债务为322亿港元，流动性覆盖率仅67.7%；再融资后，这一比例将提升至150%以上。
这笔再融资在一定程度上缓解了新世界发展的短期偿债压力，但郑志刚的离职仍引发了市场的广泛关注。
郑志刚的“艺术商业”是否不合时宜
郑志刚自2017年起逐步接棒新世界发展，并于2020年正式担任行政总裁。其任期间，曾大刀阔斧推进新世界发展的战略转型。他一手主导了K11品牌在商业地产领域的扩张，并在内地积极布局。
然而，这些雄心勃勃的计划，恰逢中国房地产市场深度调整期，公司债务规模也在此期间持续攀升。
上海K11 图源:K11官方
2024年，新世界发展出现20年来首次年度亏损，2025年5月又爆出延期支付永续债利息的事件。尽管郑志刚在离职时表示，其上任时已继承巨额债务，并一直在推动去杠杆工作，但市场普遍认为，郑志刚主导的激进扩张策略是危机主因，这一模式因回报周期过长、运营成本高企，导致现金流持续承压。
外界对K11的评价是“零售艺术馆”，是一座以艺术、人文、自然为底色的文化艺术零售馆。而市场早已开始对K11的可持续性产生疑问。
深圳K11 ECOAST 开业备受争议 图源：K11官方
据界面新闻报道，深圳K11五一期间仓促开业，暴露出甲醛超标、动线混乱、餐饮配套不足等问题，社交媒体出现两极评价。
直到6月中旬仍有商铺空置，项目方称正逐步整改，反映出“艺术+商业”模式快速扩张与精细化运营的矛盾。
杭州两个“K11”项目会受到影响吗？
在杭州，首座K11艺术购物中心，预计将于今年年底竣工，有望在明年开业。除此之外还有定位更加年轻且轻资产化的杭州K11 Select杀入良渚新城CBD核心区，同时也是大城北超级商圈的重要组成部分，杭州将成为拥有两座K11的“双K11”城市。
位于杭州望江新城的K11购物艺术中心项目，是新世界2019年以94.2亿元起拍价竞得，后以近百亿元天价成交，当时刷新了楼面价纪录，总计划投资高达230亿元。定位为国内唯一一个汇集K11购物艺术中心、瑰丽酒店、甲级商厦K11 ATELIER、奢华服务式公寓K11 ARTUS、高端住宅等新世界旗下五大顶级品牌的综合发展项目，目标打造成为杭州文化艺术爱好者聚集地。
据公开消息，K11购物艺术中心、瑰丽酒店、K11 ARTUS服务式公寓及K11 ATELIER甲级写字楼预计2025年底竣工，原计划2026年开业。而今年3月，为回笼资金，新世界已计划出售杭州K11一期的甲级写字楼和部分商业物业。
郑志刚离任后，杭州K11不可避免地将面临管理层“降债求稳”、模式困境、品牌分裂等问题。
值得关注的是，今年5月，K11还官宣了杭州首家K11 Select正式落户余杭良渚新城，项目以轻资产模式落地，定位年轻客群（18-25岁），主打“艺术+在地文化”，探索“文化+商业+旅游”模式，与K11购物艺术中心形成鲜明差异。
一个是重资产高端艺术综合体，一个则是年轻化轻资产项目，杭州“双K11”的命运如何，有待观察。
